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开发商拒不履责,业主可申请动用保修金

来源: 中国江苏网   作者:  2016-10-26 10:12:00

  在探索化解物业管理难题方面,南京在全国首创了住宅物业保修金制度。南京市政府法制办正在就《南京市住宅物业保修金管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称“保修金办法”)公开征集意见,

  开发商按总造价2%缴纳保修金

  住宅物业保修金,是指建设单位按照规定在住宅物业保修金交存期限内交存,用作保障住宅共用部位、共用设施设备保修期内维修费用的专项资金。住宅物业保修金交存期限为五年。住宅物业保修金的管理遵循“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。

  保修金办法规定,住宅物业保修金的交存标准按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存,南京市物业管理行政主管部门应当根据本市物业建筑安装成本的市场变化情况,适时调整并公布住宅物业保修金的交存额度。建设单位在办理房屋产权首次登记之前,应当根据规划核准的当期项目总建筑面积,按标准将住宅物业保修金交存于专用账户,取得缴款凭证。住宅物业保修金账面余额不足初始交存额的二分之一时,区物业管理行政主管部门或管理机构应当书面通知建设单位补交。建设单位应当在收到通知后10日内,将补交资金存入专用账户。

  开发商拒不履责,业主可申请动用保修金

  这一保修金何时才能动用?保修金办法明确,建设单位经督促仍不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行的,业主委员会或物业管理委员会可以向区物业管理行政主管部门或管理机构申请使用住宅物业保修金,未成立业主委员会或物业管理委员会的,物业服务企业、相关业主可以作为使用申请人。申请人应当提供下列材料:(一)维修工程项目说明;(二)维修工程实施方案;(三)其他必要的材料。

  市民可以登陆南京政府法制网查询《南京市住宅物业保修金管理暂行办法》草案全文,如有修改意见和建议于11月2日前反馈。电子邮箱:nanjingwuye@163.com;电话:025-84702931转分机4;传真:02583115573。

  南京物业评估办法征求市民意见

  一成业主不满物管,就可请第三方来评估

  《南京市住宅物业管理条例》今年7月起实施,条例在全国首创了物业管理第三方评估制度、物业保修金制度等。近日系列配套管理办法草案陆续出台。...南京市法制办正在就《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称“评估办法”)。如果小区里有一成业主对开发商所选聘物管不满,就可以申请第三方机构来对物管水平进行评估。

  南京将建立物业评估机构名录

  物业服务第三方评估,是指物业服务第三方评估机构(以下简称物业评估机构)接受业主自治组织、建设单位、物业服务企业的委托,依照法律、法规规定和合同约定,对物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量等提供专业评估服务。

  南京市物业管理行政主管部门负责全市物业评估机构的统一监督管理,建立并公布本市物业评估机构名录。符合条件的物业评估机构领取营业执照或社会组织法人登记证书后,可以向市物业管理行政主管部门申请,纳入本市物业评估机构名录。

  第三方评估机构究竟可以帮助业主做哪些工作?这次的评估办法明确,物业服务评估业务范围包括:(一)物业服务质量评估;(二)前期物业管理项目承接查验评估;(三)物业共有部位和共用设施设备管理状况评估;(四)物业管理项目交接;(五)物业管理项目服务标准和费用测算;(六)首次业主大会筹备指导及业主自治活动过程指导;(七)其他需要评估的事项。

  一成业主不满前期物业,就可启动评估程序

  物业服务到底好不好,今后不再是物业和业主各执一辞,可以交给专业的第三方机构来公正评判。这次的评估办法规定,已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主,因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意,要求物业评估机构评估的,建设单位应当与业主、物业服务企业协商选定物业评估机构,委托其对物业服务企业的履约情况进行评估。

  评估机构怎么选?协商不成可以摇号决定

  对于怎么启动这个评估程序,这次的评估办法也进行了详细规定,要分三步走。

  (一)已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主向建设单位提出联名申请,确定一名业主为申请人代表;

  (二)建设单位根据《临时管理规约》的约定,核实业主人数,五日内就核实情况书面回复申请人代表;

  (三)建设单位、业主、物业服务企业在五日内协商确定物业评估机构,并形成三方确认的书面协议。

  如果对于选哪家评估机构业主和物管、开发商没法统一意见,怎么办?这次的评估办法规定,在这种情况下,业主可向区物业管理行政主管部门申请随机抽取物业评估机构。区物业管理行政主管部门收到申请之日起5个工作日内,会同申请人代表在物业评估机构名录中,通过摇号方式随机选取一家。评估结果自评估评报告出具之日起一年内有效,并向全体业主公告。

  不同意评估结果咋办?专家委员会来鉴定

  如果对第三方评估机构的报告不买账,也可以进行申请复核。这一评估办法规定,物业服务评估委托方或与评估报告利益相关方对原物业评估机构的复核结果仍有异议的,应当自收到复核意见之日起7日内向物业服务评估专家委员会申请鉴定。物业服务评估专家委员会应当自收到书面申请之日起5个工作日内选派成员组成3人以上单数的专家组对评估结果进行鉴定,并向申请人和物业评估机构出具书面鉴定意见。南京市物业管理行政主管部门负责组织建立本市物业服务评估专家委员会。

  市民可以登陆南京政府法制网查询《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法》草案全文,如有修改意见和建议于11月2日前反馈。电子邮箱:nanjingwuye@163.com;电话:025-84702931转分机4;传真:02583115573。

  交汇点记者仇惠栋