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南京拟规定小区共有设施受益7成纳入维修资金

来源: 中国江苏网   作者:  2016-10-25 10:05:00

  南京市法制办24日起就《南京市住宅专项维修资金管理办法》(以下简称“办法”)草案征询公众意见。这一办法明确,利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益的70%,业主大会或者物业服务合同另有约定的,从其约定。

  “专项维修金”每年对账一次

  这次的办法首先给“维修基金”改了个名字,以前交存的物业维修基金,更名为“住宅专项维修资金”。该办法规定,住宅专项维修资金(以下称维修资金)管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

  该办法明确,业主大会成立前,维修资金由维修资金管理部门代管。业主大会成立后,业主大会可以依法决定自行管理维修资金,也可以决定由维修资金管理部门继续代管。

  维修资金管理部门代管维修资金的,每年至少一次向业主委员会发送维修资金对账单;维修资金由业主大会管理的,专户管理银行每年至少一次向业主委员会发送维修资金对账单。

  业主、业主委员会、公有住房售房单位对核对、查询或者公布情况异议的,可以要求维修资金管理部门、专户管理银行复核。

  高层住宅维修资金,按工程造价7%征收

  维修资金由四部分组成:(一)业主按规定首次交存的维修资金;(二)建设单位交存的电梯、消防等设施设备专项维修资金;(三)维修资金的分户利息及补(续)交的维修资金;(四)本办法第十一条规定的统筹维修资金。

  对于维修资金的缴纳标准,该办法规定,商品住宅业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。每平方米建筑面积交存首期标准执行下列规定:(一)多层住宅、非住宅(含营业性车库、车位等)为南京市多层住宅建筑安装工程每平方米造价的6%;(二)高层(配备电梯的多层)住宅、非住宅为南京市高层住宅建筑安装工程每平方米造价的7%。

  按照规定,建设单位办理房屋所有权首次登记前,应当按照实测的分户建筑面积将首期维修资金一次性交存至维修资金专户,并在物业交付使用时向业主收取。

  维修资金何时补缴?这次办法也做出了明确规定:在已设立维修资金账户的物业管理区域,业主维修资金分户账资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。续交的维修资金,按业主所拥有的房屋建筑面积比例分摊,续交数额可以参照首期维修资金的交存金额确定,续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域业主大会决定。

  小区共有设施收益7成归维修资金

  小区的电梯间广告收入,到底如何分成?一直是议论的焦点。这次的办法里规定了维修资金中一部分来源是统筹维修资金,并明确五种资金要纳入其中,其中就明确要把7成的共有部位经营收入纳进来。

  (一)利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益的70%,业主大会或者物业服务合同另有约定的,从其约定;

  (二)扣除支付业主房屋分户利息和管理费用后,住宅专项维修资金增值(孳息)部分滚存剩余的资金;

  (三)共用设施设备报废回收的残值;

  (四)人民防空工程平战结合提取的资金;

  (五)业主大会决定其他计入的资金。

  六类情况不得使用维修资金

  这次的办法明确:下列费用不得从维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用;

  (五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;

  (六)其他不得列支的情形。

  记者了解到,这一办法有望在年底前付诸实施。2000年1月7日市人民政府颁发的《南京市物业维修基金管理办法》届时将宣布废止。

  现就《南京市住宅物业保修金管理暂行办法》、《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法》、市民可以登录南京政府法制网查询《南京市住宅专项维修资金管理办法》征集稿全文,如有请修改意见和建议可于11月2日前反馈。电子邮箱:nanjingwuye@163.com;电话:025-84702931转分机4;传真:025-83115573。

  另据南京晨报,南京一位资深营销总监告诉记者,南京市商品房的售价是由楼面地价、建筑安装成本、营销成本、精装修价格等多方构成,随着地价越来越高,楼面地价在售价中占据的比例最高,但是由于建材价格、建筑人力成本相对固定,南京市商品房的建筑安装成本也相对固定,在4000元/平方米左右,而售价随着营销成本、楼面地价、精装标准的变化差别很大。所以按照建筑安装成本来算比按照楼盘售价来算,缴纳金额要少不少。

  举例来说,根据中国指数研究院公布的2016年百城房价指数,南京市商品房9月的平均售价是19498元/平方米,按照原来的规定,100平方米住宅就要缴纳19498×100×3%=58494元的维修资金;而如果按照新的管理办法,依照高层(配备电梯的多层)住宅、非住宅为南京市高层住宅建筑安装工程每平方米造价的7%,就只要缴纳4000×100×7%=28000元的维修资金就可以了,缴纳金额差不多减少了一半。